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楼市分化,哪些城市的黄昏将至?
浏览:    发布时间: 2019-06-12



一边是三四线频频出现地王,一边是对一二线城市的房价管控,楼市分化依旧继续,在这样的发展背景下,哪些城市可以赢得“站起来”的机会呢?

近期三四线妖风四起,我们来看:


2月22日,新干县263退城进园二期一宗国有建设用地使用权地块,经过激烈争夺,最后被江西华泉实业有限公司霸气拿下!折合楼面价3405元/㎡!溢价率达90.73%!


4月18日,常州一口气拍卖4幅地块,其中一宗怀德路时代超市地块在77轮竞拍后被新城拿下,溢价率高达86%,成交楼面价达15665元/平方米,刷新了这座江苏三线城市的楼面价纪录。


5月22日,洛阳编号为LYTD-2019-13的地块,最终被洛阳碧乐置业有限公司(碧桂园)斩获,以1401万元/亩喜提洛阳新地王,楼面价7012元/㎡。


……


除此之外,开封,九江等不少三四线城市高溢价甚至地王在土拍市场上演着。然而对于一些二线城市来说


4月份之前,苏州,深圳,南京,广州,杭州,合肥等城市,土地是异常火热,有些城市借助人才政策继续撕开限购这个紧箍咒,成交量也在不断刷新纪录,小阳春比以往来的更早些。


但是4月19日,房住不炒重新提上日程,风头正盛的苏州出台限售政策并且出台了房价涨幅5%的长效调控方案。长沙停止执行对家庭第二套的契税优惠等等。还有些二线城市出现了房贷利率上浮以及停贷的现象。对一些一二线城市的管控更加的严厉。


一边是三四线频频出现地王,一边是对一二线城市的房价管控,楼市分化依旧继续,透过这样的现象,我们也可以看出背后的深意就是一二线控制涨幅,三四线要控制跌幅。




为什么出现这种情况?


首先政策上,稳是今年的基调,涨跌要有序。


我们来看5月中旬统计局的数据,一共70个大中型城市,67个都在涨,有些城市连续3个月涨幅都比较大,立马都被公开批评,即:佛山,苏州,大连,南宁。在这些涨幅中,二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨12.3%和8.3%,是比较大的。


我们再来看5月中国社科院预测:2019 年全国住宅销售平均价格约 9206 元/平方米,预期价格增长 7.6%,部分重点城市价格将大幅超过这个预期水平。他的预测对政府调控出台还是有一定话语权。涨幅一定是要控制的,准备土拍的苏州也降低了出让价,就是一种表态。


2019年开年三四线的资金来源棚改减少,房价上涨周期结束,三四线以开封为例,2017年从均价7千涨到1万,从去年下半年又下降到8千,有些楼盘甚至又跌回去,经历了过山车的走势。为了稳定三四线房价,防止下跌过快,官网发布了这样一条新闻,就是稳定大家对三四线的预期。

我们来看,前20名GDP比较高的都是一二线城市,并且比后20名的经济要好太多。而且中国的城镇化还在进行中,大城市拥有好的资源,虹吸效应比较强。在2019年大学生求职意向数据中,除了北上广深以外,二线城市杭州,武汉,南京,成都,重庆也比较受欢迎。


对于一个城市的基本面来说,一定是要看人口的,只要人来了,这个城市才可能有活力。城市发展再好,吸引来人是不可持续的。经济,产业不错的城市,比如广州,2018广东常住人口增加177 万人,比2017年的增量多7万人,并已连续4年人口增长超过100万人。


我们再来看三四线的流动(以京津冀为例),2018年,张家口、沧州、邢台、邯郸四地,2017年和2018年,皆已是人口流出状态。只有廊坊在2017年和2018年皆处于人口正增长状态。

然后是成交量——


今年年初就是明显的分水岭,除去棚改,返乡置业也是三四线成交的一个节点。而这个节点的返乡置业热潮并未出现。特别是本轮调控较严的三四线城市(限购或限贷)新建商品住宅成交面积环比下降37%,同比下降9%;虽然四月份成交下滑了13%,比3月份的30%有所提升,但是这已经是连续4个月出现成交量同比下降的情况。三四线迎来了更大的风险。


但是我们来看,开年,二线城市的小阳春提前到来,吸引了一大波购房者。比如深圳后海8000万豪宅入市遭秒,杭州二手房截至24日成交已逾5500套,超过2018年8月以来的月度成交量。


最后开发商预期的分化.


开发商不积极的到三四线了,主要因为就是棚改的减少,信心减少。并且拿地策略也有所改变,有些进军三四线的开发商都下达了高周转理念。下面,我们具体来看拿地的变化:

有数据显示,去年二线城市购置土地面积7705 万平方米,同比增加10.6%,增幅增加了11个百分点;三四线城市购置土地面积 20754万平方米,同比增加17.7%,增幅减少了7个百分点。三四线的基数还是比较大的,但是增幅减少,并且截至去年11月份三四线城市流拍住宅土地944宗。最典型的例子就是南阳一个地王项目,拍到了地王,最后因为资金问题被收回。阜阳土地流拍严重,在出让土地的条件中取消了限价。


具体到3月份来看,二线城市的出让金以及楼面价环比和同比都上涨,其中出让金环比高达79%,整体溢价来看二线城市24%,三线城市18%。从拿地来看,二线城市比较受欢迎。


三四线市场低迷,有些三四线频出地王来振奋市场预期,对于地方财政来说,房地产的贡献还是不可缺少的,毕竟像长沙这样不太依靠房地产的二线城市都比较少,何况是三四线。再说房价大跌,会激发城市的不稳定基因,大家都不愿看到。



其实对于一线来说,一定是要严格控制的。未来的主战场是二线城市,会成为供应量比较大的市场。一线城市拿地难度和成本都在增加,开发商为了增量,会进驻二线城市,而近期二线城市的土地市场异常火热就是最好的证明。


不过为了控制房价,对于冒尖的城市,还会有政策出台,那这些城市还会有机会吗?答案是有的,调控越厉害的城市,价值就不会太差。在这些二线城市中,长沙,成都,重庆,杭州,郑州,南京,武汉等都是可以的。



信息来源:客立方公众号

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