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房贷利率正式“换锚”! 升还是降?对楼市有何影响?
浏览:    发布时间: 2019-10-29

据央行此前公告,10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。央行省一级分支机构在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

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虽然商业性个人住房贷款利率的定价基准从贷款基准利率变为LPR,但在“房住不炒”的政策基调下,房贷利率“换锚”对实际利率水平影响不大。央行有关负责人此前也表示,定价基准转换后,与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。

  实际上,自央行宣布房贷利率定价基准新政以来,各大银行就在进行系统切换、合同文本调整等方面的准备,个别城市的部分银行已试水新的房贷利率定价方式。如9月初起招商银行(34.750, -0.45, -1.28%)(港股03968)在深圳地区的部分房贷业务利率已经挂钩LPR,首套和二套房贷利率分别在最近一个月相应期限的LPR4.85%基础上加30个基点和60个基点,分别为5.15%和5.45%,而此前首套房贷利率为5.145%、二套为5.39%。

  另据了解,北京地区新的个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率为LPR加55个基点,这与此前银行普遍执行的在基准利率基础上上浮10%的利率水平几乎相当;二套商业性个人住房贷款利率为LPR加105个基点,较原有的二套房利率水平有所上浮。

  9月20日公布的最新5年期以上LPR报价为4.85%,与上一次持平。业内普遍认为,新的个人住房贷款利率政策从今日开始执行,5年期以上LPR是银行发放住房抵押贷款等中长期贷款利率的定价参考,维持5年期以上LPR报价不变也体现了此前央行提出的“房贷的利率由基准利率变为参考LPR,参考的基准变了,但利率水平不能下降”,与当前房地产调控政策思路一致。

  不过由于房地产政策执行“因城施策”,对于不同城市的实际影响会有所不同,尤其是像上海等城市存在的首套住房贷款利率降至基准以下的“打折”情况将一去不复返。今日起在上海新发放的首套住房贷款利率,最低也要4.85%。

  此外,按照规定,新发放的住房贷款利率每年会有一次调整的机会,即借款人申请商业性个人住房贷款时,可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年,每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。不过,住房贷款利率每年可以调整的部分仅限于定价基准部分,对于在LPR基础上的加点部分,则在合同期限内固定不变。


上升还是下降?

  此次调整之后,房贷利率是上升还是下降?

  对于这一大家关心的问题,央行副行长刘国强在8月20日召开的国务院政策例行吹风会上明确表示:有一点是肯定的,房贷的利率不下降!

  自2015年10月24日以来,我国个人住房商业贷款5年及以下的基准利率为4.75%,5年以上为4.90%。目前国内绝大多数住房贷款年限均在5年以上,4.90%这一基准利率通常也是银行及购房者参考的标准。

  央行新政明确,首套房贷利率应不得低于5年期以上LPR,即4.85%,二套房贷利率不得低于增加60个基点后的5.45%。对比来看,定价基准转换后,全国范围内新发放商业性首套个人住房贷款利率下限与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当,变化不大。

  中原地产首席分析师张大伟指出,总体来看,这仍然是一个中性的政策,政策的目的是平稳房地产预期,避免房地产利率跟随LPR明显下调,是避免刺激房地产而非打压房地产。

  不过,张大伟强调,LPR利率是浮动的,意味着房贷利率也会是浮动的,此后LPR利率下调的可能性较大,那么房贷利率也会随着下调,房贷利率和目前相比,上涨的可能很小。

机构:实际按揭利率变化将因城而异

  对于新政在各城市的实施,公告也做出了明确的要求。

  央行表示,省一级分支机构应指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限;银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限,结合经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素,明确商业性个人住房贷款利率定价规则,合理确定每笔贷款的具体加点数值。


中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼指出,新政规定了房贷利率全国统一的最低要求,按照“因城施策”原则,预计多数地区个人住房贷款的实际利率将会有所上升。

  融360大数据研究院公布的数据显示,8月份,监测的35个城市中,17城首套房贷利率水平有所上涨,16城维持7月水平。一线城市中,广州平均环比上涨4个基点,其他城市维持不变;二线城市中,苏州、无锡、沈阳、长沙4城均连涨三月,沈阳涨幅达23个基点;仅武汉、东莞和长春3城首套房贷利率水平有所下调。

  监测的35个城市共533家银行分(支)行中,除了停贷银行外,共有19家银行首套房利率水平仍在当前基准利率上执行优惠政策,且都位于上海地区;116家银行的二套房贷款利率水平低于5.45%,主要分布在上海、厦门、天津、深圳、广州等19个城市。

  太平洋证券表示,房贷新政落地后,这些银行都必须上调自己的房贷利率水平,进而可能会带来部分城市房贷利率平均水平的进一步上涨。从目前数据看,上海的首套房贷款利率,厦门、天津的二套房平均利率都面临上涨压力。

  国盛证券称,原先首套利率有折扣的城市,如上海、厦门等,和原先首套房贷利率上浮的城市,如北京等,短期将受到不同的影响。未来,不乏会出现加点下限为零的城市,亦会出现房价上涨过快加点数较高的城市,实际按揭利率变化将因城而异。


购房贷款的两点建议


房贷利率新政下,应该如何买房?


根据前文分析,笔者认为房贷利率新政对于当下房地产市场影响有限,购房者可以参考首付比例、各地的限购限贷政策、个人的收入和资产水平等诸多因素,综合进行评价和决策。


当然,新政下,由于市场报价机制(LPR)的引入,不排除新的房贷利率比老政策(基准利率)有更大的波动性,如此也意味着更大的利率风险。因此,笔者建议:


(1)留足余量,量力而行。购房者在测算月供和贷款规模时,应该结合自己的收入水平,留足余量,量力而行。如每月到手收入为20000的购房者,建议考虑将月供额度设置为10000元,按等额本息(利率5.9%)、20年贷款期限计算,可贷额度在150万左右。如此配置,一方面,保证了每月有10000元的消费/生活开支或者储蓄,不会影响到生活质量,另一方面,即使房贷利率出现向上波动,每月多支出上千元房贷月供,也是可以接受的。反之,如果余量不足,虽然可贷金额有所提高,但是受到利率风险的影响也相应增大了,严重的可能会影响生活质量。


(2)选择公积金贷款/混合贷。目前房贷利率新政仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用老办法,不仅利率更低,而且利率波动小,利率风险更低。故同等条件下,如果条件允许,建议选择公积金贷款,如果公积金贷款额度不够,也可以考虑公积金+商贷混合模式。


(来源:证券时报网、中新经纬、苏宁财富资讯)


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